织造府如鸡肋 广厦金蝉脱壳甩包袱

http://humanbank.cn/2019-09-19 12:29:44

    耗资7亿空关3年 南京政府回购前土地被抵押12亿

    织造府如鸡肋 广厦金蝉脱壳甩包袱

    本报记者 姜燕 发自南京

    2009年元旦期间,耗时3年、花费逾7亿元的南京江宁织造府博物馆拆除了外部围挡,面纱撩开的一刻就饱受争议。

    原本打算在2009年“五一”期间开放的江宁织造府,开放时间也从“五一”拖到当年国庆,再拖至2010年“五一”,可是直至今日,迟迟不能开馆,开放仍无时间表。

    由于江宁织造府博物馆的政府牵头、民企建设、名家设计,如何运作导致了各方利益难以平衡。特别是原来计划建设的8000平方米门面房设计被砍掉以后,更让该项目有点类似鸡肋。从2010年5月开始,南京市政府就着手与浙江广厦(3.74,0.02,0.54%)谈判回购,目前谈判仍在艰难进行。

    到底是因为每年至少2000万的运营成本让投资方浙江广厦(600052)想甩掉“包袱”,还是南京市政府从一开始就想国有化操作,亦或是织造府的设计者两院院士吴良镛希望学术化运作建议政府回购,个中原因扑朔迷离。

    地块捆绑出让

    说起江宁织造府,人们自然就会联想到《红楼梦》,曹雪芹笔下“大观园”的原型,就来自于他出生的这座“江宁织造府”。正是由于江宁织造府在历史上和文学史上的重要地位,多年来,红学家们一直提议让南京再造一个江宁织造府,南京市政府也很早就将开发的目光投向了这里。

    不过,由于缺乏资金,这个工程始终没有立项。直到2001年11月7日,由南京古都学会、市规划局、玄武区政府举行江宁织造府博物馆筹建论证会,邀请南京23位专家,商议一府三馆(曹雪芹故居纪念馆、红楼梦文学馆、云锦艺术馆)的筹建事宜,推动了项目的进展。

    2002年3月26日,在南京市关于恢复江宁织造府有关问题的会议上,南京古都学会副会长陈平解说了“恢复江宁织造府,建立云锦艺术馆、曹雪芹故居纪念馆、红楼梦文学馆,由玄武区按股份制模式,通过市场化运作筹集资金进行建设”的三馆一体方案,得到肯定,因此,该项目得以立项。

    而建设江宁织造府博物馆的任务也被分派至玄武区。“这一块四面临街,相对独立,经调查测算,光是拆迁费用近1.7亿元,再加上建3个馆的投资,至少要花3亿元,还无法算上史料征集等软件方面的投资,企业要算经济账,如何做到投资回报?”现任南京市副市长、时任玄武区区长的陆冰在一次项目会议上说。

    最终,玄武区作了一个捆绑式运作的决定,把邓府巷地块和碑亭巷地块捆在一起挂牌出让,进行市场化运作,但当时鲜有开发商问津。陆冰亲自带队招商,其中拜会了浙江广厦集团董事局主席楼忠福。

    2003年5月26日,中国南京国际经济技术有限责任公司(广厦控股原控股子公司)以捆绑中标方式取得南京市国土资源局挂牌方式出让的编号为NO.2003G18-1邓府巷地块和NO.2003G18-2碑亭巷地块,并于2003年5月28日与南京市国土资源局签订了宁国土资让合[2003]第46-1号和第46-2号《国有土地使用权出让合同》。

    根据上述土地出让合同,邓府巷地块实际出让土地面积为45355.20平方米,出让总价为45300万元;碑亭巷地块实际出让土地面积为18786.00平方米,出让总价为17000万元。其中,位于新街口繁华地段的邓府巷地块用作商业开发,即目前的长江路9号项目,整个规划为三期,而碑亭巷地块在出让时即规定“部分重建江宁织造府及曹雪芹故居纪念馆、云锦博物馆等”。

    2003年7月25日,浙江广厦与广厦房开等共同出资组建了南京投资,对上述地块进行开发。2003年9月5日,经南京市国土资源局宁国土资[2003]332号文件批复,同意上述地块受让方变更为南京投资。

    运营成本每年2000万

    根据当时中国南京国际经济技术有限责任公司的测算,碑亭巷地块中设计了8000平方米的门面房,如以1万元/平方米的价格销售,就可以回笼8000万元的资金,加上其他收入的话,这块地并不是个亏本的买卖。

    2003年11月,时任南京市委书记赶到北京拜访了当时已经81岁高龄的两院院士吴良镛时,请其担纲设计江宁织造府博物馆。

    2005年,楼忠福亲自来到南京博物院拜访了当时的南京博物院院长徐湖平,力邀徐湖平出任江宁织造府博物馆馆长。

    徐湖平向时代周报记者回忆当时的情景时不无感慨,“我们这个年龄不做事情可以,但不能再做错事了。前5年必须走坚实的博物馆之路,然后才能谈商业化。所以我对楼忠福说请我可以,三年两年不给你干,要干就要终身的,要把它打造成中国最大的具有代表性的民营博物馆。”2006年1月,徐湖平离休,随后正式出任江宁织造府博物馆馆长。

    “现在党中央号召文化体制改革,利用民间资源、民间财力,征集民间智慧创造社会主义文化。国家博物馆3000多个,民营博物馆才300多个,怎么满足老百姓的需要呢?现在绝大多数民营博物馆只是民营陈列馆,要做好民营博物馆大有可为。”徐湖平说。

    对于如何打造江宁织造府博物馆,徐湖平有着庞大的设想。“北京有红楼梦研究所,我们要在南方建立一个红学研究基地,曹雪芹研究的基地,我们没有书,但可以搜集全世界对红楼梦研究的文章和资料,作为资料研究中心,并且考虑成立研究曹雪芹的杂志和曹雪芹研究会,团结一些红学家,适当时候开一些国际、国内学术研讨会。博物馆首先要强调它的学术地位和研究水平。”

    徐湖平透露,广厦打造江宁织造府博物馆,目前已投入了7.3亿元,而每年的营运维护成本就高达2000万元,“一天光电费就要2万多元”。

    对于这样一个庞大的开支,全部是民间资本出资,如何来运营保证收支平衡呢?“这里是个聚宝盆,位于新街口,下面就是3号线地铁站,2号线地铁站也在附近。除了公益部分以外,我们可以打造南京最高档的文化会所,比如培养一些琴棋书画的小姑娘,吃饭旁边有人弹琴,走的时候这些小姑娘还可以画梅花、水仙之类的给你盖上章带走。我们有昆曲博物馆,晚上吃完饭,可以欣赏江苏省昆剧院的表演。除了高端以外,还有大众化路线,年轻人也可以消费得起。重阳可以请老人来参观园子,元宵的时候挂上灯笼猜谜。多功能厅还可以搞这种收藏讲坛、拍卖、展览,戏台做免费的排练场。民间征集来的收藏,可以标价出售,这在国家博物馆肯定是做不到的。里面还有红楼梦里各种工艺的生产过程表演展示,如果有看中的也可以购买……”徐湖平说。

    8000平方米门面房被砍

    徐湖平认为,江宁织造府遗址得以完善保存下来,三个方面功不可没,“第一,政府的积极保护。第二,政府请大师级人物吴良镛操刀设计,老人家在兢兢业业,呕心沥血。第三,广厦积极配合。”

    既然三方面条件齐备,为何江宁织造府博物馆迟迟不能开馆呢?据知情人士透露,南京市政府从2010年5月份开始,就与浙江广厦谈回购事宜,谈判资金由南京城建集团下属的资产管理公司操作,回购以后交由南京市文化局来管理。

    南京市文化局博物馆处副处长张国祥向时代周报记者表示,“市政府在谈判回购之前,作为业务主管,从省里到市里,都敦促很长时间很多次了,哪怕是先开一部分。应该是广厦那边的原因,除了运营成本高以外,不知道它的目的是什么,一直拖而不决,什么想法,谁也捉摸不透,是不是像个棋子一样,有长远打算。我们只能敦促它,一两年不开,可以不给年检,但具体怎么处罚没有出台相关法律,所以只能拖着。”

    “政府在用地上给了很大的扶持,本来想这么好的民间博物馆,方方面面政策也会予以支持。建起来不开放,南京市乃至江苏省都有很大压力。市里领导也听取了各种意见,包括和设计者吴良镛也做了沟通,吴良镛年龄大了,投入这么多心血也耗不起,建议市里有财力的话是否可以回购。但回购不是一笔小的资金,到底怎么回购,也要经过方方面面的协调。而且是否一定要回购,也没有最终定论。广厦问政府要价7.3亿元,城建集团正在对前期工程进行评估审计。” 张国祥说。

    南京文物局原副局长韩品峥也认为是“广厦不愿意做了”,“本来几方面之力汇集,很有可能做成南京的大名片,这个过程中也有府、局之争等学术上的争论,但不是大问题。关键是民营博物馆和公立博物馆的结构矛盾没有处理好,政府有政府的想法,企业有企业的想法。”

    “当初开始设计的时候,广厦希望有8000平方米搞门面房,但吴良镛不同意,市政府也希望搞成公益性的博物馆,商业氛围少一点,所以设计的时候把门面房给砍掉了,周围商业没有了,本来想建个仿古的荣宁街,也没建成,广厦这一部分的收益一下就被砍没了。”韩品峥回忆道。

    据韩品峥介绍,玄武区政府的初衷是给广厦市中心地块搞房产,赚得的收益补贴江宁织造府。当时玄武区政府以1.8万平方米的地块入股,占了30%的股份,后来玄武区政府撤资,按照每平方米一万元算地价,撤资1.8亿元。后来政府希望广厦能把江宁织造府博物馆捐出来,但广厦揪住的理由就是政府当时撤资了,都是他们自己掏钱建的,“这几年还有其他什么原因,就不知道了。广厦谈判肯定要夸大自己投入的资金,原来在长江路9号赚的钱,也不可能拔出来。民营博物馆也没有管理条例,搞不好就容易出纰漏,广厦一家也很难搞下去。但今后如果文化局接手,政府给什么编制,出多少资金,资金由广厦出还是政府出,都是问题。”

    而一位参与了江宁织造府博物馆建设过程的文博专家不无遗憾地向时代周报记者表示,“这么好的博物馆应该打造成南京重要的文化名片,如果政府接手来做,肯定是一摊浑水。只能给政府背更多的财务包袱。吴良镛德高望重,希望政府收下来做,政府当时答应了,但吴良镛根本就不明白政府收下来也做不好。政府算不过账来,如果政府收回,能跟故宫博物院、南京博物院比么,但是在民营企业手中,它就是最大的博物馆。回购以后将来的问题会很多。你看看南京的渡江胜利纪念馆,100个编制到现在解决不了,各单位抽调来的人还是回原单位拿钱,观众比工作人员还少。”

    “吴良镛希望这里完全学术化。设计方案改了四五次,小修小改至少3000多处,到今天,设计方案还在改动,比如一些门角圆的做完改成方的,方的又要求改回圆的。边建边改,成本一下子就上来了,本来投资2亿多元,一下搞到了六七亿元。门面房砍掉广厦也还是同意了,到现在也没有说过不做。现在政府要收回,广厦怎么可能还继续投入,每年投入这么多广厦巴不得不搞。这个工程2008年就完成,到现在还没有验收,吴良镛不签字,就卡在这里了。不验收就什么都不能动,迟迟不能开馆。”该专家透露。

    谈判中抵押土地融资12亿

    到底真的是广厦不愿意做,还是政府不让广厦做?广厦(南京)房地产投资实业有限公司相关负责人表示,“关于江宁织造府,政府明确强调对外宣传没有经过政府的同意,不能接受采访,这不单纯是我们企业自己的事情,得去找市委宣传部。政府没有开口子,我们没有办法也没有权利接受采访。”

    与江宁织造府博物馆形成鲜明对比的是,当初捆绑拿地的长江路9号,目前已经开发到二期尾盘,50平方米的挑高酒店式公寓均价已达3.4万元/平方米。

    而据广厦南京分公司相关工作人员估算,“整个一共三期。一期2007年就卖了,当时卖得便宜,可能回收了4亿-5亿元。二期2009年开始卖的两栋楼有7亿-8亿元。”

    广厦2011年半年报显示,房地产销售营业收入仅为2.08亿元,同比下降81.07%,其货币资金仅有3.05亿元,负债率为70.7%。

    虽然一方面跟政府谈回购,不愿意继续投入资金。另一方面,浙江广厦又发布公告称,公司第二大股东广厦建设集团有限责任公司拟向华润深国投信托有限公司贷款共计人民币12亿元,贷款期限为18个月,广厦(南京)房地产投资实业有限公司将以其持有的邓府巷项目三期土地及江宁织造府土地为该笔贷款提供土地抵押担保、三期项目满足在建工程抵押条件后办理在建工程抵押担保。

    对此,一位南京房地产业内人士向时代周报记者表示,“广厦资金链紧张传闻时有传出,一年2000万元的投入对广厦也不是小数目。长江路9号已经赚足了,现在政府回购,正好可以甩掉包袱。而且趁着回购的时间差,把土地作抵押担保,一举两得。”

   


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